서울시, 11만호 추가공급… 3040 내집 마련 기회 확대

저이용 유휴부지‧노후 공공시설 복합 개발로 다양한 형태의 공공주택 공급 본격화
이지윤 기자 | eco@ecomedia.co.kr | 입력 2020-08-04 23:08:56
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[환경미디어= 이지윤 기자] 서울시가 주택시장의 주요 실수요자들로 꼽히지만, 적은 자산규모와 낮은 청약가점, 대출규제로 다각도의 어려움에 직면한 3040 세대의 내 집 마련 기회를 열기 위한 분양주택 확대 정책을 추진한다.

서울시는 공공재개발 활성화와 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 병행 추진해 2028년까지 공공‧민간 분양 물량을 아울러 총 11만호의 주택을 추가 공급하겠다고 밝혔다.

이번에 새로 도입된 ‘공공참여형 고밀재건축’은 공공(SH‧LH)이 참여해 도시규제 완화 등을 통해 주택공급 확대를 위한 방식으로서, 정부와 협의해 추진할 예정이다.

‘지분적립형 분양주택’이라는 새로운 분양방식을 도입해 청년‧신혼부부에게 공급 한다. 구입 초기 일부 비용만 지불하고, 나머지 금액을 장기간에 걸쳐 분납해 소유권을 취득하는 방식이다. 저렴하게 공급하고, 장기보유를 유도할 수 있는 새로운 분양모델이다.  

서울시는 4일 오후 별도의 브리핑을 갖고 이날 오전 기획재정부‧국토교통부 등 관계기관과 합동으로 발표한 ‘주택공급 확대방안’에 대한 세부 공급계획을 발표했다.

 

서울시는 시 주택공급의 중요 축인 청년‧신혼부부‧서민을 위한 공공임대주택은 차질 없이 지속 공급하되, 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량을 늘려 저렴하게 공급하기 위한 다각도의 방안을 강구했다고 밝혔다. 

서울시 주택정책 확대는 ①공공재개발 활성화 ②유휴부지 발굴 및 복합화 ③공공참여형 고밀재건축 사업 추진 ④지분적립형 분양주택, 크게 4가지로 추진된다.

 

첫째, 서울시는 ‘공공재개발사업’을 통해 2023년까지 총 2만호 주택을 추가 공급한다.

 

특히 서울시는 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대하였다고 밝혔다.

 

또한, 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요함에도 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 사업장 등에도 사업추진 동력을 부여할 것으로 기대하고 있다.

서울시는 공공재개발을 널리 알리고 후보지 공모사업에 대한 참여를 촉진시키기 위해 ‘찾아가는 현장설명회’를 시작으로 본격적인 제도 활성화에 나설 계획이다. 관련 조직개편을 통해 사업 추진에 동력을 확보할 예정이다.

 

둘째, 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년.신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 이번 대책에 포함되어있는 서울시에서 제안한 총 11개 단지는 2023년까지 1.2만호를 공급하게 된다.

 

이번 복합개발 사업은 그동안 택지개발에 기댄 공급방식에서 벗어나 다양한 주체의 협력을 바탕으로 청년·신혼부부 등 2030 세대의 젊은층과 고령화 시대에 대비한 소외계층의 주거복지에 방점을 두었다는 점에서 큰 의미가 있다.


서울시는 그동안의 임대주택 개념을 뛰어넘는 한층 업그레이드 된 품질의 공공주택을 공급하기 위해 사업초기부터 전문가로 구성된 TF를 구성하고, 자치구 등 관계기관과 긴밀한 협의를 추진해 나갈 계획이다.

 

셋째, 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 ‘공공참여형 고밀재건축’ 방식을 정부와 협의하여 추진할 계획이다

 

넷째, ‘지분적립형 분양주택’이라는 새로운 분양주택 모델을 도입해 자금력이 부족한 무주택 3040세대에 공급 한다. 

분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다. 입주 전에 분양대금을 완납해야하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어, 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

 

‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’이 있다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억 원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 하고, 9억 원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.

 

올 상반기 SH에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡에 적용해보면, 지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억 원의 25%인 1억 2,500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만 원을 추가로 납입하면 된다.

다만, 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 그러나 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.

 

따라서 지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억2500만원을 내면 되며, 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6000만 원 내외이다.

 

서울시는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 추가로 지분을 취득할 때, 최초분양가에 정기예금금리 정도만을 가산해 받기로 했다. 지분을 분양받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다. 지난 정책들에서 분양전환 시 시세 상승으로 인한 수분양자의 부담 증가를 고려한 조치다.

전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.

 

지분적립형 분양주택은 해외에서도 이미 시행중이다. 영국의 '지분공유제'를 시행 중이고, 다른 나라에서도 유사 정책을 시행중에 있다. 기존 운영사례를 분석해 장점을 살리고 문제점들을 보완해 우리나라 실정에 맞게 발전시키고자 했다.

 

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기보유 할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.

서정협 서울시장 권한대행은 “이번 주택공급 확대 방안은 중앙정부와 서울시가 주택시장 안정화라는 민생 최대 난제를 해결하기 위해 함께 머리를 맞대고 고민한 결과”라며 “공공재개발 등 그간 정체되어 있던 정비사업을 활성화해 주택시장에 주택공급이 충분하다는 신호를 줄 수 있기를 기대한다. 특히 서울시와 SH공사가 새롭게 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 주택 실수요자에게 내집 마련의 희망이 되고 민간에도 확산돼 저렴한 가격으로 주택을 구입하고 장기 보유하는 사례가 대폭 확대될 것이다. 주택분양 시장에 ‘집은 사는 것이 아닌 사는 곳’이라는 인식의 전환을 가져올 수 있는 분양모델의 표준이 되기를 바란다”고 말했다

 

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