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| ▲ 법무법인 청맥 남성원 변호사 |
임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안. 계약갱신청구권과 전월세상한제 내용을 담은 주택임대차보호법 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 포괄한다. 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 31일 국무회의를 통과하면서 시행됐다.
임대차 3법으로 임차인을 법적으로 보호하는 효과를 기대했으나, 임차인-임대인의 갈등이 고조되는 효과를 낳기도 했다. 임대차 3법, 어떤 방향으로 흘러가고 있는 걸까. 법무법인 청맥 남성원 부동산변호사와 자세히 알아본다.
Q. 임대차 3법. 어떤 내용이 포함되어 있나.
임대차 3법이란 ‘전월세 신고제’ ‘전월세 상한제’ ‘계약 갱신 청구권제’를 말합니다. 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 주택임대차보호법 개정안에 포함된 내용입니다.
계약갱신청구권제는 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하는 법률입니다. 현행 2년에서 2년을 더한 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다는 규정을 두었습니다.
전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용됩니다.
임대차 3법 중 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안‘은 내년 6월 1일부터 시행됩니다. 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다는 규정입니다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고가 가능하며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주합니다.
단, 전월세신고제는 모든 지역, 모든 주택을 대상으로 하지 않으며 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다. 전월세 신고제는 임대 소득을 명확하게 밝히도록 하여 절세를 막는 데 목표를 두고 있습니다.
Q. 계약 갱신을 거절하는 임대인, 이미 재계약을 여러 번 체결한 임차인 등 상황별 법 적용은.
법이 시행되기 전 여러 차례 계약을 갱신했던 경우라도 법이 시행된 후에 임대차 계약은 한 차례 더 연장 가능합니다. 또한 계약 만료를 앞두고 임대인이 재계약을 하지 않겠다고 통보한 경우, 법이 시행된 7월 31일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 임차인은 합법적으로 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 단, 세입자는 계약 만료 1개월 전까지는 집주인에게 계약 연장을 통보해야 합니다.
단, 임대인이 제 때 임차인에게 계약 해지를 통보했고, 임대차 3법이 시행되기 전 다른 임차인과 계약까지 마친 경우라면 기존 임차인에게는 계약갱신청구권이 없습니다. 또한 계약갱신청구권은 전세, 월세를 전환하는 계약에서는 효력이 없습니다. ‘동일 조건’으로 재계약 하는 게 원칙이기 때문입니다. 단, 임차인이 수용했을 때는 계약 전환이 가능합니다.
Q. ‘계약갱신청구권’ 중 집주인이 실거주를 이유로 세입자 계약 갱신을 거부했을 때, 의무 거주 기간 및 유의점은.
세입자에게 1회 계약갱신요구권을 보장하는 계약갱신청구권제의 경우 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다는 규정이 있습니다. 이 때 집주인은 세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 됩니다. 즉 2년 동안 의무적으로 거주할 필요는 없으며, 세입자가 1년을 요구했다면 1년만 거주하면 됩니다.
또한 집주인이 실거주를 이유로 세입자와의 계약을 체결하지 않았을 때, 실 거주 기간을 채우지 않고 집을 매각했다면, 매수인은 집주인의 권리와 의무를 포괄 승계하여 잔여기간 동안 실 거주를 해야 합니다.
Q. 집주인의 손해배상책임과 세입자 손해배상청구 범위는.
만약 집주인이 실거주하지 않는데도 기존 세입자와 계약 갱신을 거부하고, 새로운 세입자와 계약을 체결했다면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
단 집주인이 실거주하지 않고 집을 비워 둔 경우에는 손해배상 책임이 없습니다. 손해배상 요건이 실거주는 아니기 때문입니다. 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에 다른 임차인과 계약을 체결한 경우에만 임대인의 손해배상책임이 있습니다.
손해배상액은 ▲3개월 치 월세 (전세는 금리를 기준으로 월세로 환산) ▲집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 임대료를 차감한 금액의 두 배 ▲ 계약 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 산정됩니다.
Q. 임대 3법 시행 후 분쟁 유형과 조언은.
얼마 전 서울시 전월세보증금지원센터는 임대차 분쟁 관련 상담이 올 8월 이후 11월까지 월평균 5천 건에 육박한다고 밝혔습니다. 지난 해 같은 기간과 비교해 약 2배 이상 증가한 수치로, 임대차 3법이 시행된 후 급증한 것을 알 수 있습니다. 임대차 3법과 관련된 임대차 기간 및 임차보증금·차임 증감에 대한 갈등이 증가한 것으로 볼 수 있습니다.
실제 법무법인 청맥에도 임대차 3법과 관련해 임대인, 임차인의 소송 문의, 법률 자문 등과 관련한 상담이 부쩍 늘어났습니다. 임대차 3법이 시행과 맞물려 경기도 좋지 않은 상황에서 임대인-임차인간 분쟁은 더욱 심화될 것으로 보입니다.
임차인의 권리가 강화된 만큼, 임대인이 일방적으로 불합리한 상황에 놓이지 않는 법률도 필요하다는 목소리도 높아지고 있는 요즘. 불안정한 부동산 시장에서 권리를 확보하기 위해서는 관련 법률에 촉각을 세우고 본인의 위치에 유리한 법리를 적용. 적극적으로 권익을 확보해야 할 것입니다.
한편 조언을 준 법무법인 청맥 남성원 변호사는 대한변호사협회 인증 건설전문변호사다. 서울대학교 법대를 졸업하고 군법무관, 국방부 검찰부장을 역임했으며 현재 부동산, 건설, 건축인허가, 행정, 부동산경매, 재건축, 재개발, 하자보수 등 부동산·건설 소송을 집중적으로 수임하고 있다.
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